钱多多论坛www193333饿了一整年的三个区终于拍地 然而短期还是没用︱裘维维

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饿了一整年的三个区终于拍地然而短期还是没用︱裘维维2017-06-06维维说房▲金地·大运河府与你一起关注杭州土拍▲远洋招商·上塘宸章与你一起关注杭州土拍文︱裘维维今天(6月5日),杭州拍了三块宅地,都很「凶残」,第一轮报价全是直接封顶70%,随即进入竞拍自持阶段。拿地的都是国企:一家地方国企,两家央企。

最后,拍出的自持比例没有创新高,没有超过几天前融信在萧山空港新城67%的自持比例。▼2017·6·5杭州主城区三宗宅地成交情况位置房企总价楼面地价溢价率自持比例下沙大学城北金地亿9644元/㎡70%41%三塘中冶亿29810元/㎡70%36%滨江腹地保利亿28390元/㎡70%36%▼2017·6·5杭州主城区三宗宅地分布图这背后的其中一个有趣的原因可能是,这三块宅地各自所属的行政区,已经整整一年多没有拍过宅地了。

这三个嗷嗷待哺的区,分别是:滨江区、下城区和下沙经济开发区。

▼杭州滨江下城下沙上一次宅地出让三区拍地日期地块房企楼面地价溢价滨江2016/5/27奥体信达21576元/㎡(含商用部分)96%下城2016/3/23潮鸣绿城45368元/㎡(含商用部分)109%下沙2016/1/25大学城北保利中铁建4540元/㎡%宋都4542元/㎡0%跟此前一样,还是那个逻辑:这三块宅地全部需要现房销售(溢价率过50%),短期内形不成有效供应,至少得等两三年后才能开卖。

weiweishuofang·下沙大学城北宅地·首先开拍的宅地,是下沙大学城北那块,第一轮报价的是金地,直接报到70%的溢价率上限,立即进入竞拍自持比例环节。看起来,金地是志在必得。然后,就真的拿到了,代价是楼面地价9644元/㎡+自持41%,总价亿。41%的自持比例,高吗?看起来挺高的。但是仔细一算,其实还好吧。这块地的总建筑面积是127952㎡,商业部分是36675㎡,也就是说商业占到了%。所以,如果商业部分完全自持,那么金地需要自持住宅部分大约是%。▲今日出让的下沙宅地图片来源:住在杭州网都说大学城北不好,暂时没有地铁规划,也没有特别值得一说的市政投入,地产商们都相对谨慎。不过再谨慎,今天金地一下子把猛烈的画风给定格在那儿了。所以,我们只能还是得用前瞻性的眼光来看问题。下沙大学城北上一次拍地,是16个月前,2016年1月25日,现在的中国铁建·保利像素、宋都·东郡之星,当时的楼面地价是4540元/㎡左右。不过这一带的房价很有意思。16个月前拿地的两个楼盘,中国铁建·保利像素是14000元/㎡带装修,宋都·东郡之星是13000元/㎡左右的毛坯;二手房的售价,比如杭州碧桂园,基本上在17000元/㎡左右;隔壁属于嘉兴海宁地界的楼盘,比如祥生·钱塘新语,现在也卖到了13000元/㎡,还是每开一次盘每回都卖完的节奏。这说明两个问题——一是下沙和海宁竟然已经没有价差——当然,这似乎不科学,下沙就该比隔壁的海宁贵啊;但是没办法,杭州是要限价的,也就是「政府指导价」。二是新房比二手房便宜。

所以,你可以想象,现在想要在下沙大学城北买一套房子,难度得有多大,除非有够硬的「关系」,或者花钱买「号子」,或者你的运气实在是非常好……整个下沙,目前是二手次新房交易最活跃的区域,因为在售新房实在是屈指可数。

金沙湖板块,是目前下沙最成熟的地方,次新房默默地爬升到了30000元/㎡左右;地铁可及的沿江板块,次新房价格从17000-25000元/㎡不等。

weiweishuofang·下城区三塘宅地·央企中冶拿下了下城区三塘宅地,楼面地29810元/㎡+自持36%,总价亿。

我们先来看自持36%。

同样,这块地也有不少的商业部分,约占%;所以对于中冶来说,需要自持的住宅部分,大概也就%。

▲今日出让的三塘宅地图片来源:住在杭州网中冶这块地,就在著名大盘滨江·万家星城的西面,属于下城区。

下城区最近一次的土地出让,是14个月前,就是著名的绿城·凤起潮鸣地块,它如今还是杭州宅地最高楼面地价纪录保持者。

当然同属下城区,但一南一北离得有点远。

离今天三塘地块近一点的,是朗诗2015年11月20日在杭锅杭氧一带拿下的住宅地块,沿着东新路往南3公里左右,当时的楼面地价是18479元/㎡,现在那一带的售价大约是43000元/㎡,带装修。

近年三塘的商品房零零星星。

万和玺园、香石公寓、中粮·方圆府的二手次新房挂出来卖的也是寥寥无几。

万家星城的二手房售价,近一年来节节攀升,目前成交均价是33000-35000元/㎡左右,视户型大小、楼幢位置而有所不同。

离今天三塘地块最近的在售商品房,是属于拱墅区的几个楼盘,比如远洋与招商在一路之隔的铁路北站单元拿下两宗地块——其中的上塘宸章项目已经开过盘,均价约30000元/㎡,毛坯,在石祥路北侧。

▲祥生·群贤府与你一起关注杭州土拍weiweishuofang·滨江腹地的宅地·央企保利拿下滨江腹地的宅地,楼面地价28390元/㎡+自持36%,总价亿。

相较于下沙、三塘宅地,滨江这块宅地的自持比例才是动真格的:本身的土地出让文件上,就已事先约定了商业部分得全部自持,这部分商业为地铁5号线江虹路西站的上盖物业,占比是13%。

也就是说,保利实际自持比例是49%:今天竞拍的36%,加上出让文件事先约定的13%。

滨江区上一次出让住宅用地,是12个月前,2016年5月27日,央企信达花了123亿拿下的奥体地块,含商业部分的楼面地价是21576元/㎡。

如果说含有大量商业部,楼面地价不太清晰,那可以追溯的是2015年10月30日,金茂以亿总价拿下如今的滨江金茂府地块,楼面地价是21512元/㎡,地处滨江区政府附近,周边是成熟的居住区。

今天,滨江区终于拿出了又一宗住宅地块,位于原先大伙儿都不太看得上的滨江区腹地,老长河镇,长河路与滨康路的交叉口。

尽管不是滨江区最受欢迎的位置,那周边却有密密麻麻的高新企业,阿里巴巴、网易、华三通信、华为研究所、浙大中控等,还有各种各样的软件园、产业园。

如果有得选,这些企业中的一大部分人群,可能都希望把家安在周边。

这周边的房地产开发虽始于十多年前,一直未有优质的楼盘,或者说未有大牌房企进驻。

但二手房也不便宜。

去年交付的铂金名筑,目前二手房的售价约35000元/㎡,东边滨康站附近的官河锦庭,也是类似的价位。

与今天地块挨得最近的,是一路之隔的南岸晶都,十年前建造,二手房售价约28000元/㎡。

▲今日出让的滨江宅地图片来源:住在杭州网weiweishuofang·另外两宗特殊地块·今天出让的九堡那块村级留用地(杭州特有的制度产物),只有一家单位报名,所以底价成交。

所谓村级留用地,差不多就是房子建成以后,需要把51%还给村里,49%可用于正常销售。

通常,村级留用地都是定向出让,因为很多事情都得跟村里打交道,不是一般的房企能够搞定的。

大牌房企什么事情都做得了,但似乎村级留用地还搞不定。

但是,这种状况未来一定会改变。

毕竟,透明是一切行情发展的趋势。

比如,万科现在也已经准备介入杭州村级留用地。

今天还出让了一块地下停车场用地,总价6200万元,溢价率高达151%。

一家参拍房企说,反正总价也不高,去拍拍看——结果当然是没拿到啦,因为人家出价更凶。

竞得者是杭州市停车产业股份有限公司,这是国企钱江新城投资集团旗下的公司,几个月前刚刚注册成立的。

这年头,对于房企来说,拿地太难了。

跟我们购房者买房一样难,不是有钱就能解决问题的,还需要无所畏惧的魄力与眼光。

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